Parmi les nombreuses mesures de défiscalisation, la loi Pinel et la loi Malraux sont souvent cités en avant par les spécialistes et sont par ailleurs proposées par les spécialistes dans leurs offres de SCPI fiscale. Pour choisir au mieux le dispositif de plus adapté à vos objectifs, voici un comparatif qui vous donnera un aperçu des différences.

Qu’est-ce que la loi Malraux ?

Crée en 1962 par le ministre de la culture de l’époque, André Malraux, la loi Malraux est une solution qui permet de réduire les impôts et les problèmes liés au logement et également de conserver le patrimoine historique et esthétique d’un quartier ou d’une ville. Pour en profiter, les investisseurs sont invités à restaurer leurs biens immobiliers pour ensuite les mettre en location via un bail de neuf ans au minimum. Ils pourront alors profiter d’une réduction d’impôt de 22 à 30 % selon la zone de localisation des biens en question.

La loi Malraux : une défiscalisation sur les travaux de rénovation des biens, puissante pour 1 voire 2 ans

La loi Malraux a été mise en place pour encourager la rénovation des biens immobiliers anciens dans les secteurs sauvegardés ou les Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP).

Il s’agit en règle générale des centres historiques et des quartiers à fort potentiel architectural. Les investisseurs en Loi Malraux bénéficient alors d’une réduction d’impôts de 30 % (secteur sauvegardé) ou de 22 % (ZPPAUP) dans la limite de 100.000 euros par an pour un maximum de trois ans.

La réduction porte sur le montant total des travaux réalisés. Ces travaux doivent obligatoirement porter sur la rénovation complète du bien concerné, sous la supervision d’un architecte affilié aux Bâtiments de France. Par la suite, le bien devra être loué pour une période de neuf ans. Ce type d’investissement est à favoriser pour une défiscalisation à court terme, sur trois ans au plus.

C’est également un refuge fiscal adapté à ceux qui approchent déjà du plafond des 10.000 euros annuels de niche fiscale. Ce dispositif n’est en effet pas concerné par cette limite.

Quels sont les engagements et conditions de la Loi Malraux ?

Contrairement au dispositif Pinel, le dispositif Malraux ne propose pas de loyers plafonnés, ni de conditions de ressources du locataire. La durée maximale du bail, quant à elle, est de 9 ans, mais le pourcentage de réduction s’élèvera alors à 30% maximum. D’ailleurs, ce gain fiscal est disponible par an pendant 4 ans en plus du même pourcentage pendant 3 ans de report. Ce qui n’est pas le cas de la loi Pinel qui propose une répartition du pourcentage du gain fiscal comme suit : 2% par an pendant neuf ans suivi de 1% pendant 3 ans. Si la réduction d’impôt ne démarre qu’une fois les travaux achevés avec la loi Pinel, avec la loi Malraux elle commence avec le décaissement des travaux (d’une valeur de 400 000 euros maximum). Ce dispositif convient d’ailleurs mieux aux personnes fortement imposées étant donnée la trésorerie qui est plus importante.


Qu’est-ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel, quant à elle, n’a vu le jour qu’en 2014. Mis en place par la ministre du logement Sylvia Pinel, ce dispositif succède au programme Duflot et a pour objectif principal de relancer la construction de nouveaux logements destinés à la location pour booster le secteur de l’immobilier. Pour inciter les investisseurs à placer leur argent en VEFA (Vente Etat Futur d’Achèvement), le Gouvernement propose une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% en plus de la possibilité de louer son logement à des membres de sa famille, qu’ils soient ascendants ou descendants.

La loi Pinel : une défiscalisation à long terme, lissée sur 9-12 ans

La loi Pinel a été instaurée en 2014 pour inciter les investisseurs à s’orienter vers l’achat de biens neufs ou en état de futur achèvement qui seront par la suite proposés à la location.

Les biens concernés se situent uniquement dans les zones A Bis, A, B1 et B2 où la demande de logements à louer est forte, mais à titre de comparaison, l’étendue concernée est bien plus importante que pour la loi Malraux, ce qui rend le dispositif plus accessible.

La réduction d’impôt varie en fonction de la durée d’engagement pour l allocation du logement : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans à répartir sur la période choisie. Le plafond de l’investissement est fixé à 300.000 euros. Ce type de défiscalisation est idéal pour une réduction d’impôt à long terme, à l’exemple d’un foyer dont les revenus mensuels sont fortement imposés.

Quels sont les engagements et conditions du dispositif Pinel ?

Avec la loi Pinel, les loyers sont plafonnés, le secteur géographique défini avec les conditions de ressources du locataire. Ce dispositif permet également de choisir entre 6, 9 ou 12 ans pour le bail. Ce qui fait que pour bénéficier du gain fiscal maximum de 21 %, la durée de mise en location doit être de 12 ans. En d’autres termes, si vous vous procurez un bien à 300 000 euros (le prix d’acquisition maximum), vous verrez votre impôt réduit de 6 000 euros par an au maximum. Il est également possible d’augmenter le gain fiscal par le biais de l’optimisation au déficit foncier pour un Pinel rénové (ce qui n’est pas le cas pour un Pinel neuf).