La Loi Malraux est une disposition fiscale attractive pour les investisseurs cherchant à réhabiliter un bien immobilier ancien dans des secteurs sauvegardés ou protégés. Elle offre une réduction d’impôt significative, calculée sur le montant des travaux de rénovation, à condition de respecter certaines conditions strictes.

Utiliser une Société Civile Immobilière (SCI) à l’Impôt sur le Revenu (IR) pour investir dans un bien éligible à la Loi Malraux constitue une solution particulièrement adaptée tant pour la gestion patrimoniale que pour l’optimisation fiscale.

Pourquoi investir en Loi Malraux via une SCI ?

  1. Mutualisation de l’investissement : La SCI permet à plusieurs investisseurs (membres d’une même famille, associés professionnels…) de regrouper leurs apports pour acquérir ensemble un bien immobilier de grande valeur, dont la rénovation génère une réduction d’impôt au prorata des parts détenues.

  2. Optimisation fiscale au prorata des parts : Chaque associé bénéficie d’une économie d’impôt proportionnelle à sa quote-part dans la SCI, ce qui permet d’adapter l’investissement selon le profil fiscal de chaque participant.

  3. Transmission facilitée : La SCI est une structure privilégiée pour organiser la transmission du patrimoine immobilier, notamment grâce à la répartition des parts sociales et aux abattements applicables lors des donations.

  4. Gestion collective et souple : La SCI permet de gérer à plusieurs un même patrimoine, facilitant la prise de décision collective sur les travaux, la location et la gestion administrative.

Fonctionnement fiscal de la Loi Malraux via SCI à l’IR

  • Réduction d’impôt : Elle s’applique sur le montant des travaux de rénovation réalisés dans un bien ancien classé ou situé dans un secteur sauvegardé.

  • Obligation de location nue : Le bien doit être loué en nu à usage d’habitation principale, pour une durée minimale de 9 ans après la rénovation.

  • Travaux éligibles : Les travaux doivent concerner la conservation, la restauration et la réhabilitation du bâtiment, excluant les travaux de confort ou d’agrandissement.

  • Report des économies d’impôt : La réduction peut être étalée sur plusieurs années en fonction des montants et du calendrier des travaux.

Exemple chiffré

Un exemple concret d’investissement via une SCI familiale en Loi Malraux situe ce projet dans la rue Serpenoise à Metz :

Caractéristiques Données
Adresse 229 rue Serpenoise, Metz
Prix de l’appartement 380 336 €
Montant des travaux 325 023 €
Loyer mensuel 820 €
Économie d’impôt globale 97 507 €
Durée de financement 20 ans
Investisseur Parts fiscales Revenu Net Imposable (RNI) Impôt avant investissement Quote-part de l’investissement (€) Économie d’impôt (€) Effort d’épargne mensuel (€)
Parents (50%) 2 80 000 10 304 190 283 48 754 540
Enfant 1 (25%) 2.5 68 000 4 910 95 142 24 377 275
Enfant 2 (25%) 1 45 000 6 652 95 142 24 377 275

Avantages spécifiques de la SCI familiale en Loi Malraux

  • Ticket d’entrée plus accessible pour chaque investisseur grâce à la répartition des parts.

  • Répartition des revenus fonciers sur plusieurs foyers fiscaux pour optimiser la fiscalité.

  • Transmission facilitée avec un partage clair des parts sociales, permettant une stratégie de donation et d’abattements fiscale adaptée.

  • Investissement dans un immobilier patrimonial situé en cœur de ville, offrant un fort potentiel de valorisation à long terme.

Obligations Détails
Location Obligatoire en location nue pendant 9 ans
Passage en location meublée Possible après 9 ans
Report des économies Jusqu’à 2039

Points de vigilance

  • L’obligation de location nue sur 9 ans nécessite une gestion rigoureuse et un engagement sur la durée.

  • Les travaux doivent être validés par les autorités compétentes (Architecte des Bâtiments de France) pour bénéficier du dispositif.

  • La SCI à l’IR implique que chaque associé doit déclarer les revenus fonciers et bénéfices à titre personnel, donc une bonne compréhension fiscale est essentielle.

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