Dans un contexte de forte élévation des prélèvements obligatoires en France, les contribuables sont contraints de doubler leurs efforts pour optimiser leur pouvoir d’achat et trouver une meilleure stabilité dans leur situation financière. La traque de dispositifs de défiscalisation s’avère dans ce cadre comme une solution efficace pour réduire le poids des impôts qui pèse sur les ménages. Grâce à d’importantes réductions ou d’exonération d’impôts, ces derniers peuvent ainsi se libérer d’une part significative de leurs charges fiscales.
Pour un investisseur dans l’immobilier locatif, un mécanisme d’allègement fiscal gratifiant à l’image de la loi Malraux contribue efficacement au relèvement de ses revenus par la diminution de ses impôts. Grâce à ce même dispositif, il lui est possible de se constituer un patrimoine de valeur tout en s’engageant dans une cause d’intérêt général : celle de préserver le patrimoine bâti ancien.
Atténuer le poids de l’impôt grâce à la loi Malraux
Le Gouvernement a eu la brillante idée de créer des supports de défiscalisation ayant pour objet d’inciter l’investissement immobilier dans l’ancien. Afin de conserver l’originalité et l’esthétisme du paysage immobilier et architectural français, ainsi qu’empêcher la dégradation des secteurs historiques, ces dispositifs permettent de les conserver et les reconstituer au moyen d’une reconstruction. Il s’agit d’une politique audacieuse qui vise à protéger l’intérêt de la nation par la mise en valeur de ces sites d’attraction.
Mais dans une autre mesure, c’est une disposition qui soutient la promotion de l’épargne longue en vue de financer l’économie sur le long terme. La compression de la fiscalité par la mise en place de la loi Malraux permet alors de rehausser les recettes issues de la location immobilière. Et à l’heure actuelle où la pression fiscale ne cesse de grimper et entamer le pouvoir d’achat des investisseurs, on peut en juger comme une mesure de contrebalancement particulièrement efficace.
Pour mieux comprendre la situation, on a porté l’exemple sur un salarié qui à l’occasion d’un changement de travail, a vu ses revenus augmenter. Sa tranche marginale d’imposition a par conséquent évolué. Pour ne pas avoir affaire à d’impôts substantiels, le moyen qu’il a choisi pour diminuer ses charges était donc d’investir dans un appartement situé dans un immeuble de caractère à restaurer. Ce choix lui a permis au final de bénéficier d’une réduction d’impôt de 25.000 euros.
Une réduction fiscale généreuse
La loi Malraux tout comme les monuments historiques répondent donc à la double nécessité de préserver le patrimoine français, et réduire la facture fiscale des contribuables à la suite de travaux de réhabilitation réalisés sur un immeuble situé en centre-ville ou dans un site patrimonial remarquable (SPR).
La réduction d’impôt accordée s’élève à 30% du montant des travaux engagés, dans la limite de 400.000 euros. Soit pour toute opération réalisée depuis le 1er janvier 2017, on retient une économie d’impôt de 120.000 euros répartie sur une durée maximale de 4 ans (en fonction bien entendu de la durée des travaux). Avant cette date, la réduction était fixée à 30.000 euros par an. Dans le premier cas, cela signifie qu’une réduction d’impôt se rapportant à une certaine somme, peut être utilisée en totalité sans se restreindre au plafond annuel mais en revanche, tiendra compte du délai des travaux (exemple : une réduction de 75.000 euros est utilisée en une seule fois si les travaux ne s’étalent que sur un an).
On note dans certains cas la possibilité d’appliquer le déficit foncier, à condition que le bien acheté soit constitué en Association Syndicale Libre (ASL).
Des modalités de mise en location et d’achat à respecter
Si la loi Monuments Historiques offre à l’investisseur la possibilité d’occuper son bien, il n’en est pas le cas pour la loi Malraux. L’une des conditions d’éligibilité au dispositif est la mise en location de l’appartement en tant que résidence principale. De plus, un bien en loi Malraux doit être loué sur une période minimum de 9 ans. Ce n’est qu’à l’expiration de ce délai que l’acquéreur peut en disposer librement. Dernière condition : la mise en location doit avoir lieu 12 mois après l’achèvement des travaux de rénovation. Outre donc le choix de la nature et l’emplacement du bâtiment à exploiter, le respect de ces fondamentaux est garant de la bonne tenue d’un investissement en loi Malraux.
A cela s’ajoute également l’utilité de bien choisir le montage juridique à adopter lors de l’acquisition du bien. Dans ce cas, deux options s’offrent à l’investisseur : l’association syndicale libre (ASL) et la vente d’immeuble à rénover (VIR). Pour le premier, l’achat du logement « en l’état » et la réalisation des travaux sont nettement dissociés. Cela suppose donc l’établissement de deux contrats séparés, pour lesquels deux emprunts distincts sont également nécessaires. Par voie de conséquence, l’impôt sur la plus-value réalisée lors d’une opération de revente peut se révéler plus coûteux car la valeur taxable sera prise sur le seul prix du foncier. On précise cependant que cette déclinaison est bien plus avantageuse fiscalement pour l’acquéreur (surtout si le bien est conservé plus longtemps) par le fait que le déficit foncier est applicable.
Quant à la VIR, le logement et les travaux sont acquis au sein d’un même contrat. Le bien est acheté sur plans pour une Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA). Le règlement du prix d’achat s’effectue donc par tranches successives au fur et à mesure de l’avancement des travaux. En conséquence, la réduction d’impôt est imputée sur chaque décaissement à raison de 1/3 du montant des travaux par an. Le déficit foncier ne peut pas être appliqué pour cette formule. Mais elle est reconnue apporter plus de garanties et de sécurité en cas de préjudice.
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