Investissement Malraux

La plus forte réduction d’impôt hors plafond des niches fiscales

Tout sur la loi Malraux en 2026

La loi Malraux permet de réduire votre impôt sur le revenu de 22 % ou 30 % du montant des travaux de restauration d’un immeuble ancien, jusqu’à 120 000 € sur quatre ans, en investissant dans un logement de caractère situé au cœur d’un centre historique.

Comment fonctionne le dispositif, êtes-vous éligible, et comment en profiter sans en subir les contraintes ? Ce site répond à ces questions, à partir des règles en vigueur au 4 novembre 2026.

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Les principes fondamentaux de la loi Malraux

Le dispositif a été créé par la loi n° 62-903 du 4 août 1962, à l’initiative d’André Malraux, alors ministre de la Culture. Il visait à sauver les quartiers anciens menacés de démolition en encourageant leur restauration par des investisseurs privés. Ses objectifs restent les mêmes :

la préservation du patrimoine historique et architectural des villes françaises ;
la restauration complète d’immeubles anciens, sous le contrôle de l’Architecte des Bâtiments de France ;
la remise sur le marché locatif de logements de qualité en centre-ville ;
l’amélioration du cadre de vie des centres historiques.

Depuis 2009, l’avantage prend la forme d’une réduction d’impôt calculée sur les travaux de restauration éligibles, prévue à l’article 199 tervicies du Code général des impôts. La loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) l’a reconduite sans changement : mêmes taux, même plafond, mêmes conditions.

La loi Malraux s’adresse aux contribuables domiciliés fiscalement en France qui souhaitent réduire fortement et rapidement leur impôt, hors plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €, tout en se constituant un patrimoine immobilier de centre-ville. Lire le guide complet.

4 raisons d’investir en Loi Malraux

100%

Le meilleur emplacement | 100%

95%

Charme de l’ancien rénové | 95%

90%

Défiscalisation hors plafond | 92%

100%

Sécurité du placement pierre | 98%

Qu’est-ce qu’un secteur sauvegardé ?

La loi du 4 août 1962 définit le secteur sauvegardé comme un secteur « présentant un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur » d’un ensemble d’immeubles.

Depuis la loi LCAP du 7 juillet 2016, les anciens secteurs sauvegardés sont devenus des sites patrimoniaux remarquables (SPR) couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV). Ce document, qui remplace le PLU dans son périmètre, fixe immeuble par immeuble ce qui doit être conservé ou restauré. Lorsqu’il est approuvé, la réduction Malraux atteint 30 % des travaux.

Le Marais à Paris, le Vieux-Lyon, le centre historique de Bordeaux ou le Vieux-Lille en sont des exemples.

ZPPAUP, AVAP, PVAP : que sont devenues les autres zones ?

Les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) et les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) ont elles aussi été transformées en sites patrimoniaux remarquables par la loi du 7 juillet 2016.

Elles sont destinées à être couvertes par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP), servitude annexée au PLU. Lorsque ce plan est approuvé, la réduction Malraux est de 22 % des travaux. Le même taux s’applique dans un SPR sans plan approuvé si la restauration a été déclarée d’utilité publique.

Dans tous les cas, les travaux sont soumis à autorisation et à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France. Les quartiers anciens dégradés et NPNRU ne sont plus éligibles depuis le 1er janvier 2025.

Quels sont les avantages fiscaux de l’investissement Malraux en 2026 ?

La réduction d’impôt est calculée sur le montant des travaux de restauration payés chaque année, selon le niveau de protection du secteur où se trouve l’immeuble. Le prix d’acquisition du foncier et du bâti existant n’ouvre droit à aucun avantage.

L’investissement Malraux donne droit à une réduction d’impôt de :

> 30 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé ;

> 22 % pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé, ou dont la restauration a été déclarée d’utilité publique.

Les dépenses sont retenues dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives, soit une réduction maximale de 120 000 € au taux de 30 %. Si l’impôt d’une année ne suffit pas, la fraction non imputée est reportable sur les trois années suivantes. La réduction est exclue du plafonnement global des niches fiscales et les loyers restent soumis à 17,2 % de prélèvements sociaux. Simuler ma réduction.

Immeubles anciens restaurés au bord de l'eau dans un centre historique

L’investissement immobilier Loi Malraux contribue à la préservation de l’immobilier de caractère français grâce au soutien de contribuables français qui bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu.

À qui s’adresse la loi Malraux en 2026 ?

Le dispositif s’adresse aux contribuables domiciliés fiscalement en France qui paient un impôt sur le revenu élevé, en général au moins 10 000 à 15 000 € par an. Il répond à trois situations fréquentes :

Revenus élevés et réguliers : cadres dirigeants, professions libérales, chefs d’entreprise qui veulent réduire durablement leur impôt hors plafond des niches.
Revenus exceptionnels : prime, bonus, cession imposée au barème, revenus fonciers importants une année donnée.
Constitution de patrimoine : acquérir un bien de caractère en centre historique, loué neuf ans puis conservé, transmis ou revendu.

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Les conditions à respecter en loi Malraux

Pour réduire jusqu’à 120 000 € d’impôt sur le revenu, plusieurs conditions doivent être réunies :

L’immeuble doit être situé dans un site patrimonial remarquable doté d’un PSMV ou d’un PVAP approuvé, ou faire l’objet d’une déclaration d’utilité publique, et faire l’objet d’une restauration complète.
Les travaux doivent être autorisés par un permis de construire ou une déclaration préalable, après avis de l’Architecte des Bâtiments de France.
Le logement doit être loué nu, à titre de résidence principale, dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux et pendant au moins neuf ans, à un locataire extérieur au foyer fiscal et à la famille proche.
La réduction s’applique l’année du paiement des travaux, dans la limite de 400 000 € de dépenses sur quatre années consécutives, avec un report possible sur trois ans.
La loi Malraux n’impose ni plafond de loyer ni plafond de ressources du locataire. Elle n’est pas cumulable avec le Denormandie ou le nouveau dispositif Jeanbrun sur un même logement.

Le détail des démarches figure dans la page consacrée aux obligations déclaratives et au rôle de l’ASL.

Qui sommes-nous ?

DefiscalisationLoiMalraux.fr est l’un des premiers sites consacrés au dispositif Malraux.

Il est édité par Édouard Binet, conseiller en gestion de patrimoine, fondateur de Peeters Patrimoine, immatriculé à l’ORIAS sous le n° 24004325 et membre de la CNCGP. Diplômé d’un Mastère Spécialisé en gestion patrimoniale et immobilière (IMPI, BEM Bordeaux Management School), il accompagne personnellement chaque investisseur.

| La sélection des programmes : les opérations Malraux et monuments historiques proposées par les opérateurs sont analysées (emplacement, prix, ventilation acquisition et travaux, solidité de l’opérateur) avant d’être présentées.

| L’accompagnement patrimonial : étude de votre imposition, choix du montant et du calendrier, financement, puis suivi jusqu’à la mise en location.

Les lots de qualité sont rares : il est utile d’anticiper. Comptez environ un mois pour sélectionner un lot, deux à trois mois pour le financement, puis un à deux mois jusqu’à la signature chez le notaire. En savoir plus.

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Conseiller en gestion de patrimoine, ORIAS n° 24004325
Membre de la CNCGP
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Exemples d'investissement en loi Malraux

Exemple Malraux n° 1

Investissement
Malraux de
150 000€

Foncier : 50 000€

Travaux : 100 000€

Travaux réalisés sur 1 année
La réduction Malraux est de 30 000 € sur 1an

Travaux réalisés sur 2 ans
La réduction Malraux est de 15 000 €/an

Exemple Malraux n° 2

Investissement
Malraux de
200 000€

Foncier : 100 000€

Travaux : 100 000€

Travaux réalisés sur 1 année
La réduction Malraux est de 30 000 € sur 1an

Travaux réalisés sur 2 années
La réduction Malraux est de 15 000 €/an

Exemple Malraux n° 3

Investissement
Malraux de
200 000€

Foncier : 50 000€

Travaux : 150 000€

Travaux réalisés sur 1 année
La réduction Malraux est de 45 000 € sur 1 an

Travaux réalisés sur 2 années
La réduction Malraux est de 22 500 €/an

Les derniers articles sur le dispositif Malraux

LMNP ou loi Malraux : lequel choisir en 2026 ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et la loi Malraux répondent à deux objectifs différents : le premier vise des loyers peu ou pas imposés grâce à l’amortissement, la seconde une réduction directe de l’impôt sur le revenu. La loi de finances pour 2025 a en outre réintégré les amortissements LMNP dans le calcul de la plus-value. Comparatif au 4 novembre 2026. LMNPloyers meublés, amortissement du bien Malrauxréduction de 22 % ou 30 % des travaux 2025amortissements LMNP réintégrés à la revente Noncumulables sur un même logement Deux logiques fiscales opposées LMNP Malraux LMNP : neutraliser l’impôt sur les loyers Location meublée, déclarée en bénéfices industriels et commerciaux Au régime réel, amortissement du bâti et du mobilier qui efface tout ou partie des loyers Aucun effet sur l’impôt dû au titre des salaires ou des autres revenus Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits diminuent le prix d’acquisition retenu pour la plus-value Malraux : réduire l’impôt global Location nue obligatoire pendant neuf ans Réduction de 22 % ou 30 % des travaux, imputée sur l’impôt de tous vos revenus Jusqu’à 120 000 € sur quatre ans, hors plafonnement des niches Loyers imposés en revenus fonciers, avec prélèvements sociaux de 17,2 % Critère LMNP Loi Malraux Objectif Loyers peu imposés Baisse de l’impôt global Type de location Meublée Nue, résidence principale Effet sur l’impôt des salaires Aucun Direct Durée Libre 9 ans de location Prélèvements sociaux sur les loyers 17,2 % 17,2 % Meublé ou Malraux : le bon outil pour votre objectif Je chiffre les deux options selon votre tranche d’imposition, vos revenus fonciers et votre horizon de détention. Contacter un expert MalrauxVoir les programmes en cours Exemple : un cadre imposé à 41 % Un cadre imposé à 41 % perçoit des salaires élevés. En LMNP au réel, un studio meublé de 200 000 € génère 9 000 € de loyers effacés par l’amortissement : l’économie porte sur l’impôt et les prélèvements de ces seuls loyers, environ 5 000 € par an. En loi Malraux, 250 000 € de travaux à 30 % réduisent directement son impôt de 75 000 € sur deux à trois ans. Et pourquoi pas les deux ? Les deux régimes ne se cumulent pas sur un même logement, mais rien n’empêche un foyer de détenir un bien Malraux loué nu et un autre bien loué meublé en LMNP. Le premier sert à réduire l’impôt global sur quelques années, le second à générer des revenus complémentaires peu fiscalisés sur la durée. Malraux : outil de réduction d’impôt à court terme, hors plafond des niches LMNP : outil de revenus complémentaires à long terme Attention à la plus-value LMNP, alourdie depuis la réintégration des amortissements en 2025 Questions fréquentes Peut-on louer meublé un logement Malraux ? Non. La location meublée, y compris en LMNP, entraîne la reprise de la réduction Malraux. La location doit être nue pendant neuf ans. Le LMNP réduit-il l’impôt sur les salaires ? Non. Le déficit de location meublée non professionnelle ne s’impute que sur les revenus de même nature. Seule la loi Malraux réduit directement l’impôt global. Quel taux de prélèvements sociaux sur les loyers en 2026 ? 17,2 % pour les revenus fonciers comme pour les revenus LMNP, qui restent hors de la hausse de CSG à 18,6 % votée pour 2026 sur certains revenus du capital.

SCPI ou loi Malraux en direct : le match en 2026

Pour bénéficier de la réduction Malraux, deux voies existent : acheter un lot dans un immeuble restauré, ou souscrire des parts de SCPI Malraux. La première offre un avantage plus élevé et la maîtrise du bien, la seconde un ticket d’entrée réduit et une gestion déléguée. Comparatif à jour au 4 novembre 2026. 100 %des travaux retenus en direct 65 %de la souscription retenus en SCPI 30 %taux maximal dans les deux cas 12 à 15 ansde détention dans les deux cas Le comparatif point par point Critère Malraux en direct SCPI Malraux Ticket d’entrée 200 000 € et plus Quelques milliers d’euros Assiette de la réduction 100 % des travaux 65 % de la souscription Année de la réduction Année du paiement des travaux Année de la souscription Gestion Bailleur ou mandat de gestion Société de gestion Liquidité Revente du bien à l’issue de l’engagement Parts peu liquides, dissolution en fin de vie Frais Frais de notaire réduits sur la part foncière Frais de souscription de 10 à 12 % Direct SCPI Pourquoi choisir le direct ? Pour 300 000 € investis dont 200 000 € de travaux à 30 %, la réduction atteint 60 000 €, soit 20 % du montant investi. Vous choisissez la ville, l’immeuble et le lot, et retrouvez la libre disposition du bien après neuf ans de location. Pourquoi choisir la SCPI ? Pour 30 000 € souscrits à 30 %, la réduction atteint 5 850 € dès l’année de souscription, soit 19,5 %. Aucune gestion, une mutualisation sur plusieurs immeubles, mais une valeur de revente incertaine et un capital bloqué douze à quinze ans. Direct ou SCPI : faites le bon choix Je compare les deux options à partir de votre impôt, de votre épargne disponible et de votre horizon. Contacter un expertEn savoir plus sur la SCPI Malraux Exemple chiffré sur 15 ans Poste Direct (300 000 €) SCPI (30 000 €) Assiette de la réduction 200 000 € de travaux 19 500 € (65 %) Réduction à 30 % 60 000 € 5 850 € Réduction rapportée à l’investissement 20 % 19,5 % Revenus pendant la location Loyers de marché, environ 3 % brut Environ 1 à 2,5 % distribués Hypothèses pédagogiques, avant fiscalité des revenus et frais. Le capital n’est garanti dans aucune des deux formules. Les critères de choix Impôt annuel : en dessous de 8 000 à 10 000 €, la SCPI permet de calibrer finement le montant ; au-delà, le direct optimise mieux la réduction Épargne disponible : le direct suppose un apport ou un crédit sur un montant élevé Temps disponible : la SCPI ne demande aucune gestion, le direct suppose de suivre un bail ou de déléguer Sortie : le direct laisse le choix de vendre ou conserver ; la SCPI impose une dissolution à son calendrier Questions fréquentes La SCPI Malraux est-elle moins avantageuse que le direct ? À taux égal, oui : la réduction porte sur 65 % de la souscription, contre 100 % des travaux en direct. Elle reste intéressante pour un petit montant ou pour éviter toute gestion. Les deux formules sont-elles hors plafonnement des niches ? Oui. La réduction Malraux, en direct comme en SCPI, est exclue du plafond global de 10 000 € par an. Peut-on combiner direct et SCPI ? Oui, dans la limite commune de 400 000 € de dépenses retenues sur quatre ans par foyer fiscal.

Loi Malraux ou Pinel en 2026 : que faire depuis la fin du Pinel ?

Pendant dix ans, la loi Malraux et la loi Pinel ont été comparées comme les deux grands outils de défiscalisation immobilière. Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 et la loi de finances pour 2026 a créé un nouveau régime d’amortissement, le dispositif Jeanbrun. Où en est la comparaison au 4 novembre 2026, et que retenir pour un investisseur fortement imposé ? 31/12/2024fin du Pinel pour les nouveaux investissements 22 ou 30 %réduction Malraux sur les travaux 3 à 5,5 %amortissement annuel Jeanbrun Horsplafond des niches pour la Malraux Ce qui a changé depuis le Pinel Le Pinel offrait une réduction d’impôt de 9 à 14 % du prix d’un logement neuf (taux réduits en 2023 et 2024), plafonnée à 300 000 € et soumise au plafond global des niches de 10 000 € par an. Il n’est plus ouvert aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025 ; les investisseurs déjà engagés conservent leur avantage jusqu’au terme de leur période. Pour le remplacer, la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 a créé un régime d’amortissement pour les logements neufs et anciens rénovés acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. La loi Malraux, elle, reste inchangée. Loi Malraux Jeanbrun Pinel (fermé) Loi Malraux Réduction de 22 % ou 30 % des travaux de restauration Jusqu’à 400 000 € de travaux sur 4 ans, soit 120 000 € de réduction Hors plafonnement global des niches Location nue 9 ans, sans plafond de loyer ni de ressources Immeubles anciens en site patrimonial remarquable Dispositif Jeanbrun (LF 2026) Amortissement de 3,5 à 5,5 % par an dans le neuf, 3 à 4 % dans l’ancien rénové Déduction plafonnée à 8 000 €, 10 000 € ou 12 000 € par an selon le niveau de loyer Location nue 9 ans avec plafonds de loyer et de ressources Ancien : travaux d’au moins 30 % du prix et classe énergétique A ou B Non cumulable avec la Malraux sur un même logement Pinel, pour mémoire Réduction de 9 à 14 % du prix (taux 2024), sur 6, 9 ou 12 ans Plafond de 300 000 € et de 5 500 € par m² Inclus dans le plafond global des niches de 10 000 € Fermé aux nouvelles acquisitions depuis le 1er janvier 2025 Le comparatif en chiffres Critère Malraux Jeanbrun neuf Avantage pour 300 000 € investis Jusqu’à 54 000 € (30 % de 180 000 € de travaux) Environ 8 400 € de déduction par an (3,5 % de 240 000 €) Nature Réduction d’impôt Déduction des revenus fonciers Plafond des niches Non concerné Non concerné (déduction) Plafonds de loyer Non Oui Profil TMI 30 % et plus, impôt élevé Revenus fonciers existants, TMI 30 à 41 % Exemples indicatifs. L’avantage Jeanbrun dépend de la tranche marginale d’imposition et des revenus fonciers ; il est limité par le plafond annuel de déduction. Quel dispositif pour votre situation ? Je compare pour vous Malraux, Jeanbrun, déficit foncier et monument historique à partir de votre avis d’imposition. Contacter un expert MalrauxVoir les programmes en cours Pour qui la Malraux reste-t-elle la meilleure option ? Les foyers qui paient plus de 15 000 € d’impôt par an et veulent une économie rapide et connue d’avance Les contribuables déjà proches du plafond des niches de 10 000 € Les investisseurs qui recherchent un emplacement de centre historique plutôt qu’un programme neuf périphérique Les patrimoines qui acceptent un horizon de 12 à 14 ans, travaux compris Questions fréquentes Peut-on encore investir en Pinel en 2026 ? Non. Le Pinel est fermé aux acquisitions depuis le 1er janvier 2025. Les investisseurs engagés avant cette date conservent leur réduction jusqu’à la fin de leur période d’engagement. Quel dispositif remplace le Pinel ? La loi de finances pour 2026 a créé un régime d’amortissement pour le logement locatif neuf et ancien rénové, souvent appelé dispositif Jeanbrun, ouvert du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Malraux et Jeanbrun sont-ils cumulables ? Pas sur un même logement. Un même foyer peut en revanche détenir un bien en Malraux et un autre bien sous le régime Jeanbrun. La loi Malraux a-t-elle été modifiée en 2026 ? Non. Taux de 22 % et 30 %, plafond de 400 000 € sur quatre ans et location nue de neuf ans sont inchangés. Guide loi MalrauxSimulationProgrammes

Quartiers anciens dégradés et loi Malraux : la fin du taux de 30 % hors SPR

En 2018, 53 quartiers anciens dégradés (QAD) avaient été retenus pour ouvrir droit à la réduction Malraux au taux de 30 %, en dehors des sites patrimoniaux remarquables. Ce régime, étendu ensuite aux quartiers du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU), a pris fin au 31 décembre 2024. Voici ce qui reste possible au 4 novembre 2026. 53quartiers anciens dégradés retenus en 2018 31/12/2024fin de l’éligibilité QAD et NPNRU 30 %toujours possible en SPR avec PSMV approuvé 22 %en SPR avec PVAP approuvé ou DUP Ce qu’était le régime des quartiers anciens dégradés Le programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD), lancé en 2009, visait des centres anciens très dégradés, souvent hors périmètre patrimonial. La loi de finances rectificative pour 2016 leur a ouvert la réduction Malraux au taux de 30 %, puis le dispositif a été étendu aux quartiers NPNRU présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé. Dans ces quartiers, la restauration devait être déclarée d’utilité publique. Ce régime dérogatoire n’a pas été prorogé : les quartiers anciens dégradés et NPNRU ne sont plus éligibles depuis le 1er janvier 2025. Les opérations engagées avant cette date conservent le bénéfice de la réduction selon les règles en vigueur lors de leur lancement. Où investir en loi Malraux aujourd’hui ? Situation de l’immeuble Taux en 2026 SPR avec PSMV approuvé 30 % SPR avec PVAP approuvé 22 % SPR sans plan approuvé, restauration déclarée d’utilité publique 22 % Quartier ancien dégradé ou NPNRU hors SPR Non éligible La plupart des grandes villes disposent d’un ancien secteur sauvegardé couvert par un PSMV : Paris, Lyon, Bordeaux, Lille, Nantes, Strasbourg, mais aussi de nombreuses villes moyennes. ParisLyonBordeauxLilleNantesMarseilleStrasbourg Vous visez un quartier précis ? Je vérifie le statut du périmètre, PSMV, PVAP ou DUP, et le taux applicable avant toute réservation. Contacter un expert MalrauxVoir les programmes en cours Les alternatives pour un quartier hors SPR Dispositif Jeanbrun ancien : amortissement de 3 à 4 % par an pour un logement ancien rénové avec au moins 30 % de travaux et une classe A ou B, acquis jusqu’au 31 décembre 2028 Denormandie : réduction de 12 à 21 % du prix dans les villes Action Cœur de ville et ORT, prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 Déficit foncier : 10 700 € par an, 21 400 € pour une rénovation énergétique jusqu’au 31 décembre 2027 Questions fréquentes Les quartiers anciens dégradés sont-ils encore éligibles à la loi Malraux ? Non. Les quartiers anciens dégradés et NPNRU ne sont plus éligibles depuis le 1er janvier 2025. Seuls les sites patrimoniaux remarquables restent concernés. Mon opération en QAD lancée avant 2025 est-elle remise en cause ? Non. Les opérations engagées avant le 1er janvier 2025 conservent leur réduction, sous réserve du respect des conditions, notamment l’engagement de location de neuf ans. Où trouver le taux de 30 % en 2026 ? Uniquement dans les sites patrimoniaux remarquables couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé.

Loi Malraux : se protéger de la pression fiscale en 2026

Contribution différentielle sur les hauts revenus, gel du barème discuté chaque automne, hausse de la CSG sur une partie des revenus du capital : la pression fiscale reste forte en 2026 pour les foyers les plus imposés. La loi Malraux fait partie des rares outils qui réduisent l’impôt sur le revenu sans plafond de 10 000 €, tout en constituant un patrimoine immobilier de centre-ville. Point au 4 novembre 2026. 120 000 €de réduction maximale sur 4 ans 10 000 €plafond des niches : Malraux non concernée 17,2 %prélèvements sociaux maintenus sur les loyers 9 ansde location nue Pourquoi la Malraux résiste aux réformes Depuis 2013, la plupart des réductions d’impôt sont limitées par un plafond global de 10 000 € par an. La loi Malraux, comme le régime des monuments historiques, en est exclue en raison de son objectif de sauvegarde du patrimoine. La loi de finances pour 2026 l’a reconduite sans changement, alors que d’autres dispositifs comme le Pinel ont disparu. Réduction de 30 % des travaux en SPR doté d’un PSMV approuvé, 22 % avec un PVAP approuvé Plafond de 400 000 € de travaux sur quatre ans, report de trois ans Revenus fonciers épargnés par la hausse de CSG à 18,6 % Plus-value soumise au régime des plus-values immobilières, avec exonération d’impôt après 22 ans Exemple : un foyer imposé à 41 % Poste Montant Impôt sur le revenu annuel 45 000 € Travaux Malraux payés sur deux ans 300 000 € Réduction totale à 30 % 90 000 € Impôt restant sur deux ans 0 € Exemple pédagogique : 45 000 € de réduction imputée chaque année pendant deux ans, sans report. Mesurez l’effet sur votre impôt Le simulateur calcule la réduction année par année, puis je reprends vos chiffres pour une étude personnalisée. Simuler ma réductionContacter un expert Les autres leviers à comparer Dispositif Type d’avantage Plafond Loi Malraux Réduction 22 % ou 30 % des travaux 400 000 € sur 4 ans, hors niches Monument historique Déduction du revenu global Aucun Déficit foncier Déduction du revenu global 10 700 € (21 400 € en rénovation énergétique jusqu’à fin 2027) Plan d’épargne retraite Déduction des versements 10 % des revenus professionnels, plafonnés Girardin industriel Réduction one shot Inclus dans le plafond des niches majoré Chaque outil répond à un horizon et à un profil de risque différents. La loi Malraux se distingue par une économie élevée, connue à l’avance et concentrée sur quelques années, adossée à un actif immobilier tangible. Les étapes pour investir Faire le point sur votre impôt des quatre prochaines années et sur votre épargne disponible Sélectionner une opération en PSMV approuvé dans une ville à la demande locative solide Caler le calendrier des appels de fonds sur votre imposition Mettre le bien en location nue dans les douze mois suivant la livraison, pour neuf ans Préparer la sortie : vente, conservation ou transmission Questions fréquentes La loi Malraux est-elle concernée par la contribution différentielle sur les hauts revenus ? La réduction Malraux diminue l’impôt sur le revenu. Son articulation avec la contribution différentielle dépend des règles de calcul de cette contribution, à vérifier selon votre situation avec un conseiller. La réduction Malraux peut-elle annuler totalement mon impôt ? Oui, dans la limite de votre impôt de l’année. L’excédent éventuel est reporté sur les trois années suivantes.

Investir en loi Malraux via une SCI : règles et précautions

Une opération Malraux peut être réalisée au travers d’une société civile immobilière (SCI), à condition qu’elle ne soit pas soumise à l’impôt sur les sociétés. Chaque associé bénéficie alors de la réduction d’impôt à proportion de ses droits. Voici les règles, les avantages et les points de vigilance, à jour au 4 novembre 2026. SCI à l’IRcondition indispensable Quote-partréduction répartie selon les droits des associés 9 ansde location et de conservation des parts 400 000 €plafond apprécié par foyer fiscal Les conditions propres à la SCI SCI non soumise à l’IS : une SCI à l’impôt sur les sociétés ne permet pas de bénéficier de la réduction. Engagement de location pris par la société, et engagement de chaque associé de conserver ses parts jusqu’au terme des neuf ans. Locataire extérieur au foyer fiscal des associés, ni ascendant ni descendant. Plafond de 400 000 € sur quatre ans apprécié au niveau de chaque foyer fiscal, en cumulant investissements directs et via la SCI. Avantages Vigilances Pourquoi passer par une SCI Investir à plusieurs, en famille ou entre associés Préparer la transmission par donation progressive de parts Organiser la gouvernance par les statuts Isoler l’opération du reste du patrimoine Points de vigilance Cession de parts avant neuf ans : reprise de la réduction pour l’associé cédant Démembrement des parts à éviter pendant l’engagement, hors exceptions Frais de constitution et de tenue de comptabilité Responsabilité indéfinie des associés aux dettes sociales Faut-il créer une SCI pour votre opération ? J’étudie avec vous le mode de détention le plus adapté : en direct, en SCI familiale ou en indivision. Contacter un expert MalrauxVoir les programmes en cours Exemple : une SCI familiale à deux associés Poste Associé A (60 %) Associé B (40 %) Travaux payés par la SCI : 250 000 € 150 000 € 100 000 € Réduction à 30 % 45 000 € 30 000 € Plafond restant sur 4 ans 250 000 € 300 000 € La réduction de chaque associé s’impute sur l’impôt de son propre foyer, avec report de trois ans de la fraction non utilisée. Les étapes de constitution Rédiger des statuts adaptés : objet civil, option pour l’impôt sur le revenu, règles de cession et de gouvernance Immatriculer la société et ouvrir un compte bancaire Faire acquérir le lot par la SCI et adhérer à l’ASL Tenir une comptabilité permettant de répartir travaux et revenus entre associés Déclarer chaque année la quote-part de chaque associé sur sa propre déclaration Questions fréquentes Une SCI à l’IS peut-elle investir en loi Malraux ? Non. Seules les sociétés non soumises à l’impôt sur les sociétés permettent à leurs associés de bénéficier de la réduction Malraux. Comment la réduction est-elle répartie entre associés ? Chaque associé bénéficie de la réduction à proportion de ses droits dans la société, dans la limite du plafond de 400 000 € de dépenses sur quatre ans de son foyer fiscal. Peut-on donner des parts de SCI Malraux pendant l’engagement ? Une donation de parts avant la fin de l’engagement entraîne en principe la reprise de la réduction chez le donateur. Mieux vaut la programmer après les neuf ans.

Marché immobilier ancien fin 2026 : prix, taux et opportunités dans les centres historiques

Après deux années de reprise, le marché de l’immobilier ancien marque une pause à l’automne 2026 : les prix reculent légèrement, les volumes de ventes se stabilisent et les taux de crédit repartent à la hausse. Pour un investisseur qui cible les centres historiques et la loi Malraux, ce contexte n’a pas les mêmes effets que pour un primo-accédant. Voici les chiffres clés et ce qu’ils changent concrètement. Des prix de l’ancien en léger repli sur un an Selon les indices Notaires-Insee, les prix des logements anciens ont reculé de 1 % au deuxième trimestre 2026 en France métropolitaine, soit une baisse de 0,8 % sur un an. Le recul est surtout porté par les maisons (-1,3 % sur un an), tandis que les appartements restent quasi stables (-0,1 %). Évolution des prix au 2e trimestre 2026 Sur 3 mois Sur 1 an France métropolitaine -1 % -0,8 % Île-de-France -0,6 % -0,3 % Province -1,2 % -1 % Côté volumes, environ 958 000 logements anciens ont été vendus sur les douze mois achevés fin juin 2026. Les avant-contrats analysés par les notaires laissent entrevoir une stabilisation à l’automne, avec des projections à fin novembre 2026 proches de la stabilité : environ -0,5 % sur un an pour les appartements et -0,4 % pour les maisons. Des taux de crédit qui remontent depuis le printemps Après une année 2025 plutôt stable, les taux de crédit immobilier sont repartis à la hausse en 2026, dans un contexte de tension sur les taux longs et sur la dette française. Mi-octobre 2026, le taux moyen hors assurance s’établissait autour de 3,40 % sur 15 ans, 3,55 % sur 20 ans et 3,65 % sur 25 ans. Les courtiers observent une nouvelle hausse en novembre, sur toutes les durées, principalement par la réduction des remises accordées aux meilleurs dossiers. À titre d’illustration, un emprunt de 250 000 € sur 20 ans à 3,55 % représente une mensualité d’environ 1 456 € hors assurance. Le taux d’usure applicable au 3e trimestre 2026 pour les prêts de 20 ans et plus est fixé à 5,29 % par la Banque de France. Ce que ce contexte change pour un investissement en loi Malraux Un avantage fiscal indépendant du prix du marché En loi Malraux, la réduction d’impôt porte sur le montant des travaux de restauration, et non sur le prix d’achat global. Elle atteint 30 % des travaux en site patrimonial remarquable couvert par un PSMV approuvé, et 22 % en site couvert par un PVAP approuvé ou en cas de restauration déclarée d’utilité publique, dans la limite de 400 000 € de travaux sur quatre années consécutives. Pour 100 000 € de travaux en secteur à 30 %, la réduction atteint 30 000 €. Une hausse de taux de quelques dixièmes de point pèse peu à côté de cet avantage, qui reste par ailleurs hors du plafonnement global des niches fiscales. Une offre rare dans les centres historiques Les immeubles restaurés en secteur sauvegardé sont par nature limités en nombre. Situés au coeur des villes, ils répondent à une demande locative régulière (étudiants, jeunes actifs, cadres en mobilité) et résistent généralement mieux que les maisons de périphérie, plus touchées par la baisse actuelle des prix. Retrouvez les opérations actuellement commercialisées sur notre page programmes Malraux. Un financement à intégrer dès le départ La remontée des taux renchérit le coût du crédit : il faut désormais intégrer ce coût dans le calcul de rentabilité, tout en gardant à l’esprit que les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition sont déductibles des revenus fonciers une fois le bien loué. Le simulateur loi Malraux permet d’estimer rapidement l’effort d’épargne et la réduction d’impôt selon le montant des travaux éligibles. Les points de vigilance en 2026 Le prix du foncier : la part hors travaux doit rester cohérente avec les prix de l’ancien du quartier, car elle ne bénéficie d’aucun avantage fiscal. La solidité de l’opérateur : l’expérience du monteur et la qualité de l’ASL conditionnent le respect du calendrier des travaux. L’engagement de location : le logement doit être loué nu pendant 9 ans, dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux. L’encadrement des loyers : l’expérimentation en vigueur notamment à Paris, Lyon, Bordeaux, Lille et Montpellier arrive à échéance fin novembre 2026 et sa prolongation est en cours d’examen au Parlement. Le loyer retenu dans vos projections doit en tenir compte. La liquidité : un investissement Malraux s’envisage sur 12 à 15 ans au minimum, durée des travaux et de l’engagement de location comprises. Notre lecture du marché Un marché plus calme, avec des prix stabilisés et des vendeurs plus ouverts à la négociation, est rarement défavorable à l’investisseur patrimonial. Pour un contribuable fortement imposé, la loi Malraux permet de convertir une partie de son impôt en un actif réel, situé dans les quartiers les plus recherchés, sans dépendre d’un éventuel rebond des prix à court terme. La sélection de l’opération reste néanmoins déterminante : emplacement, prix du foncier, qualité de la restauration et niveau de loyer réaliste. Sources : Insee et Notaires de France (indices Notaires-Insee, 2e trimestre 2026), note de conjoncture immobilière des Notaires de France, baromètres Meilleurtaux et Pretto (octobre et novembre 2026), Banque de France (taux d’usure).

Loi Malraux ou Monument Historique en 2026 : quel dispositif selon votre profil ?

La loi Malraux et le régime des Monuments Historiques financent tous deux la restauration du patrimoine bâti, mais leur mécanique fiscale est très différente. L’une accorde une réduction d’impôt plafonnée, l’autre une déduction sans plafond des travaux. Le bon choix dépend surtout de votre tranche marginale d’imposition, du montant d’impôt à effacer et de votre horizon de détention. Deux mécanismes fiscaux distincts Loi Malraux : une réduction d’impôt sur les travaux Le dispositif Malraux s’applique aux immeubles situés dans un site patrimonial remarquable (SPR). La réduction d’impôt atteint 30 % des travaux lorsque le site est couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé, et 22 % lorsqu’il est couvert par un PVAP approuvé ou que la restauration est déclarée d’utilité publique. Les travaux sont retenus dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives, et l’excédent de réduction est reportable sur les trois années suivantes. Le logement doit être loué nu pendant 9 ans. Monument Historique : une déduction du revenu global Le régime Monument Historique concerne les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques. Lorsque le bien est loué, les travaux et les charges sont déduits des revenus fonciers, et le déficit qui en résulte s’impute sur le revenu global sans la limite habituelle de 10 700 €. La part de déficit non imputée est reportable sur les six années suivantes. Le propriétaire s’engage à conserver le bien pendant 15 ans. Dans un immeuble divisé en lots de copropriété, l’avantage est subordonné à un agrément du ministère chargé du budget. Tableau comparatif 2026 Critère Loi Malraux Monument Historique Biens concernés Immeubles en site patrimonial remarquable Immeubles classés ou inscrits Avantage fiscal Réduction d’impôt de 22 % ou 30 % des travaux Déduction des travaux et charges du revenu global Plafond 400 000 € de travaux sur 4 ans, soit 120 000 € de réduction au maximum Aucun plafond de travaux Effet selon la tranche d’imposition Identique quelle que soit la tranche Proportionnel à la tranche marginale Engagement Location nue pendant 9 ans Conservation du bien pendant 15 ans Plafonnement des niches fiscales Hors plafonnement global Hors plafonnement global Exemple chiffré : 200 000 € de travaux Prenons un contribuable qui finance 200 000 € de travaux de restauration, dont le revenu et l’impôt sont suffisants pour absorber l’avantage : Loi Malraux à 30 % : 60 000 € de réduction d’impôt, quelle que soit sa tranche marginale. Loi Malraux à 22 % : 44 000 € de réduction d’impôt. Monument Historique, tranche à 30 % : environ 60 000 € d’impôt économisé. Monument Historique, tranche à 41 % : environ 82 000 € d’impôt économisé. Monument Historique, tranche à 45 % : environ 90 000 € d’impôt économisé. Ces montants sont indicatifs : ils ne tiennent pas compte de la part foncière, des loyers perçus ni des frais d’acquisition, et supposent un revenu global suffisant pour imputer le déficit. Quel dispositif selon votre profil ? La loi Malraux convient plutôt si… votre impôt annuel se situe entre 15 000 € et 30 000 € environ et vous souhaitez le réduire fortement sur 2 à 4 ans ; vous recherchez un avantage connu à l’avance, indépendant de l’évolution de vos revenus ; vous préférez un engagement de 9 ans plutôt que de 15 ans. Le Monument Historique convient plutôt si… vous êtes imposé dans les tranches à 41 % ou 45 % avec des revenus élevés et réguliers ; le montant d’impôt à neutraliser dépasse ce que permet le plafond Malraux ; vous visez une détention longue, dans une logique patrimoniale et de transmission. Les points communs à vérifier Dans les deux cas, l’avantage fiscal ne doit pas faire oublier la qualité de l’actif : emplacement, prix de la part foncière, sérieux du monteur d’opération, calendrier des travaux et niveau de loyer réaliste. Les deux régimes supposent un investissement de long terme et une liquidité limitée pendant la durée d’engagement. À ce stade, le projet de loi de finances pour 2027, toujours en discussion au Parlement, ne prévoit pas de modification de ces deux régimes. Ce point sera vérifié après l’adoption définitive du texte. Vous pouvez comparer les opérations disponibles grâce au filtre « Dispositif fiscal » de notre page programmes Malraux et Monument Historique, ou estimer votre réduction d’impôt avec le simulateur loi Malraux.

Gestion de patrimoine : quelle place pour la loi Malraux dans votre stratégie ?

Un investissement en loi Malraux est souvent présenté comme une solution de défiscalisation. En gestion de patrimoine, il doit d’abord être regardé comme un actif immobilier de long terme, qui s’insère dans un ensemble : épargne de précaution, placements financiers, résidence principale, préparation de la retraite et transmission. Voici comment lui donner la bonne place. Commencer par un bilan patrimonial Avant de comparer des programmes, il faut poser les bases : revenus et leur stabilité, montant d’impôt sur le revenu, patrimoine existant et sa répartition, endettement, objectifs et horizon de placement. Ce bilan permet de vérifier trois points : l’impôt à réduire est suffisant et durable pour utiliser pleinement la réduction Malraux ; la trésorerie disponible et l’épargne de précaution restent confortables pendant la durée des travaux ; le patrimoine n’est pas déjà trop concentré sur l’immobilier ou sur une même ville. Ce que la loi Malraux apporte à une stratégie patrimoniale Une réduction d’impôt hors plafonnement des niches La réduction Malraux (22 % ou 30 % des travaux, dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives) n’entre pas dans le plafonnement global des avantages fiscaux fixé à 10 000 € par an. Elle reste donc utilisable par un foyer qui bénéficie déjà d’autres réductions, par exemple pour l’emploi d’un salarié à domicile ou pour un investissement outre-mer. Un actif réel dans les quartiers les plus recherchés Les immeubles restaurés en site patrimonial remarquable sont situés au coeur des centres historiques. Ils combinent une offre limitée, une demande locative régulière et une valeur patrimoniale qui dépend moins des cycles de construction neuve. Des revenus fonciers futurs Une fois les travaux achevés, le logement génère des loyers imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Les dépenses qui ont ouvert droit à la réduction Malraux ne sont pas déductibles une seconde fois, mais les charges courantes et les intérêts d’emprunt le sont au régime réel. Les arbitrages à anticiper Comptant ou crédit Le financement à crédit préserve l’épargne disponible et permet de déduire les intérêts des revenus fonciers. Avec des taux autour de 3,5 % sur 20 ans à l’automne 2026, le coût du crédit doit être intégré dès le départ dans le calcul de rentabilité. Le paiement comptant simplifie l’opération mais immobilise une part importante du patrimoine financier. IFI Un bien Malraux entre dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière lorsque le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d’euros. Les dettes contractées pour l’acquisition et les travaux sont déductibles, sous conditions : le mode de financement a donc aussi un effet sur l’IFI. Détention en direct ou en société Le bien peut être acquis en direct ou par une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés, ce qui facilite parfois la transmission progressive des parts. Nous détaillons ce montage dans notre article Investir en loi Malraux via une SCI. Transmission et durée d’engagement L’engagement de location nue de 9 ans doit être respecté pour conserver l’avantage. Toute cession ou donation envisagée pendant cette période doit être étudiée en amont, car elle peut entraîner la reprise de la réduction d’impôt. Quelle part du patrimoine consacrer à la loi Malraux ? Il n’existe pas de ratio universel. L’investissement doit rester cohérent avec la liquidité dont vous aurez besoin dans les 10 à 15 prochaines années, avec votre exposition immobilière existante et avec vos autres projets. En pratique, une opération Malraux complète utilement : une assurance-vie ou un contrat de capitalisation, pour la liquidité et la transmission ; un PER, pour la préparation de la retraite et la déduction des versements ; des SCPI, pour une exposition immobilière diversifiée et mutualisée ; pour les patrimoines plus importants, un investissement en Monument Historique, dont la déduction n’est pas plafonnée. Check-list avant de s’engager Le taux de réduction (22 % ou 30 %) est confirmé par le statut du site patrimonial remarquable. Le prix de la part foncière est cohérent avec les prix de l’ancien du quartier. Le calendrier des travaux et les appels de fonds sont compatibles avec votre impôt des années concernées. Le loyer prévisionnel tient compte du marché local et d’un éventuel encadrement des loyers. Le fonctionnement de l’ASL et l’expérience du monteur d’opération sont vérifiés. Se faire accompagner Un conseiller en gestion de patrimoine indépendant aide à dimensionner l’opération, à choisir le mode de financement et de détention et à articuler l’investissement avec le reste du patrimoine. Édouard Binet, Conseiller en Gestion de Patrimoine, diplômé du Mastère Spécialisé Gestion Patrimoniale et Immobilière de BEM Bordeaux Management School, exerce au sein de Peeters Patrimoine (ORIAS n°24004325, membre de la CNCGP). Pour étudier votre situation, prenez contact ou consultez les programmes en cours.