Comment sélectionner le meilleur programme Loi Malraux ?

Comme toujours en matière d’immobilier, l’emplacement est la règle numéro 1. La bonne nouvelle avec un programme Loi Malraux, c’est que la nature même de ce dispositif fiscal confère à votre investissement le meilleur emplacement : le coeur de villes françaises.

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En Loi Malraux, vous verrez rarement un immeuble en périphérie de ville, dans une zone d’activité tertiaire. Vous aurez surtout le choix entre des emplacements de premier ordre, dans les centres historiques classés.

Notre cabinet est spécialisé depuis toujours dans l’immobilier locatif à but défiscalisant. Il s’agit d’identifier les meilleurs programmes immobiliers Loi Malraux partout en France.

La profondeur de marché n’a rien à voir avec l’immobilier neuf. Le choix est plus limité, mais malgré tout il convient de faire le tri. Nous sélectionnons un programme Loi Malraux selon plusieurs critères :

• Emplacement;
• Prix de sortie pour l’investisseur;
• Ventilation du prix entre le foncier et les travaux;
• Qualité architecturale;
• Envergure du monteur de l’opération;
• Potentiel locatif;
• Potentiel de plus-value lors de la revente.

Les villes françaises favorables pour acheter un logement dans un programme Loi Malraux

3 bonnes raisons d’investir dans un programme Loi Malraux

Etant le placement préféré des Français, il y a multiples raisons d’investir dans l’immobilier. Déjà, c’est le secteur d’investissement le plus rentable, surtout si le logement acheté est voué à la location (rendement net entre 7% et 10%).

Aussi, l’Etat a établi divers dispositifs (loi Malraux, la loi Girardin ou la loi Pinel…) permettant aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôts assez conséquente.

Ici, nous allons vous énumérer 3 bonnes raisons de choisir un investissement avec le programme Loi Malraux, qui pour rappel, est un dispositif qui offre la possibilité de profiter d’un avantage fiscal attrayant aux investisseurs en biens immobiliers anciens à rénover.

a) Un contexte favorable

Rappelons qu’il fût une période où les taux de crédit immobilier, ainsi que les prix de logements étaient particulièrement hauts. Pourtant ces derniers temps, on a pu constater le phénomène inverse. Les taux ont pu atteindre des records historiquement bas. Ils évoluent d’une région à l’autre selon le marché immobilier local mais en général, on peut observer une baisse certaine partout. En effet, le taux moyen est de 1,65% pour un crédit sur 15 ans et de 1,90% pour 20 ans.

Simultanément, le prix des biens immobiliers acquis via le programme Loi Malraux a également baissé. Si avant, le prix du mètre carré pour un appartement était de 12.801 euros dans la capitale, il est à présent de 7.790.

Ces taux bas associés à des prix bas peuvent être des indicateurs clés pour vous faire savoir que c’est le bon moment pour investir en logement locatif.

b) Une fiscalité avantageuse

Née en 1962 et codifié par l’article 199 du CGI sur l’investissement Malraux (info Gouv), la défiscalisation Malraux a comme principal avantage l’imputation en totalité sur l’année de réalisation des travaux de rénovation.

L’avantage fiscal offert par le programme Loi Malraux lors d’un investissement est de 30% de réduction d’impôts « one shot », pour les travaux réalisés dans les secteurs sauvegardés Malraux des grandes villes françaises telles que Paris, Montpellier, Bordeaux, Avignon ou Nantes et de 22% en ZPPAUP ou Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager.

c) Un dispositif non soumis au plafonnement des niches fiscales

Dans la loi de finance pour 2013, plus précisément, dans l’article 73, il est stipulé que le plafonnement global des niches fiscales est abaissé à 10.000 euros à partir de l’imposition des revenus 2013. Mais dans son avantage, la réduction d’impôts offerte par le programme loi Malraux n’est pas concerné par ce champ de plafonnement.

Cependant, les réductions acquises suite à une déclaration de travaux et une demande de permis de construire avant le 1er Janvier 2013 restent soumises au plafonnement de l’année 2012, c’est-à-dire 18.000 euros + 4% du RNGI.

Le programme loi Malraux est donc une grande opportunité pour les investisseurs qui souhaitent profiter du levier de la défiscalisation, tout en se constituant un patrimoine.