Investir en loi Malraux Nice, c’est restaurer un appartement dans l’un des centres anciens les plus singuliers de France, entre les façades ocre du Vieux-Nice et le patrimoine de villégiature inscrit à l’UNESCO. Cette page fait le point, sources à l’appui, sur les périmètres protégés, la différence entre le taux de 30 % du PSMV du Vieux-Nice et le taux de 22 % de l’AVAP, le marché locatif niçois et les précautions à prendre avant de signer.
Pourquoi investir en loi Malraux à Nice ?
Cinquième commune de France, Nice compte 357 737 habitants selon la population de référence au 1er janvier 2023 publiée par l’Insee en décembre 2025. Depuis juillet 2021, « Nice, la ville de la villégiature d’hiver de Riviera » est inscrite sur la Liste du patrimoine mondial de l’UNESCO : le bien couvre 522 hectares, de la Promenade des Anglais aux collines de Cimiez et du Mont Boron.
Le Vieux-Nice, compris entre la mer, le Paillon, la place Garibaldi et le port, concentre un bâti ancien serré, aux rues étroites, qui se prête aux restaurations d’immeubles entiers. La ville cumule une économie touristique et tertiaire, un pôle universitaire et hospitalier, et une forte attractivité résidentielle, qui entretient une demande durable de logements à l’année dans le centre ancien.
- Une tension locative élevée : 43 candidats par annonce au premier semestre 2026, le niveau le plus haut des grandes métropoles étudiées par le baromètre Manda.
- Un marché de l’ancien parmi les plus chers de province : 5 219 € par m² en moyenne pour un appartement au 1er septembre 2026, selon SeLoger et Meilleurs Agents.
- Un rare PSMV en vigueur depuis 1993, qui ouvre droit au taux de 30 %.
- Une demande portée par les actifs, les étudiants de l’Université Côte d’Azur et les personnels hospitaliers.
Le secteur sauvegardé de Nice : périmètre, PSMV et quartiers
Le secteur sauvegardé du Vieux-Nice a été créé par arrêté du 11 septembre 1969, puis étendu par arrêté du 28 janvier 1985. Son plan de sauvegarde et de mise en valeur a été approuvé par décret du 17 décembre 1993 et modifié par arrêté du 22 octobre 1997. Le PSMV de Nice est un document d’urbanisme distinct du PLU métropolitain : il fixe, immeuble par immeuble, les conditions architecturales de conservation et de mise en valeur, et peut réglementer les matériaux employés. Depuis la loi LCAP de 2016, ce secteur constitue un site patrimonial remarquable couvert par un PSMV, ce qui le rend éligible au taux de 30 %.
Quartiers et rues emblématiques du Vieux-Nice
Le périmètre est délimité par la mer au sud, le Paillon à l’ouest, la place Garibaldi au nord et le port à l’est. On y trouve notamment :
- Le cours Saleya et son marché, avec la chapelle de la Miséricorde, à deux pas de l’ancien palais des rois de Sardaigne, aujourd’hui préfecture.
- La place Rossetti et la cathédrale Sainte-Réparate, au cœur du réseau de ruelles.
- Le palais Lascaris, rue Droite, l’un des principaux palais baroques de la vieille ville.
- La place Garibaldi et ses arcades, et la colline du Château qui domine l’ensemble.
Le quartier du Port et l’AVAP de 2021
Un second secteur sauvegardé, celui du quartier du Port, a été créé par arrêté du 9 novembre 1994. Les documents d’urbanisme en vigueur publiés par la Métropole ne mentionnent toutefois que le PSMV du Vieux-Nice : le statut du plan applicable au Port doit donc être vérifié adresse par adresse. Par ailleurs, la Métropole Nice Côte d’Azur a créé par délibération du 30 juin 2021 une AVAP couvrant la Promenade des Anglais, les quartiers de villégiature de la plaine et ceux des collines (Cimiez, Mont Boron, Baumettes, Piol), soit environ 582 hectares selon le dossier soumis à l’autorité environnementale en 2020.
Le rôle de l’architecte des Bâtiments de France
Dans le Vieux-Nice, les autorisations d’urbanisme sont soumises à l’avis de l’architecte des Bâtiments de France. Les opérations Malraux doivent respecter les modénatures, les enduits et teintes traditionnels, les menuiseries et les génoises, et composer avec des rues très étroites qui compliquent l’accès au chantier.
30 % ou 22 % : quel taux de réduction à Nice ?
Le taux dépend du périmètre dans lequel se trouve l’immeuble. Une même opération ne peut pas être à cheval sur les deux régimes : c’est l’adresse qui tranche.
Un immeuble dans le périmètre du PSMV
Dans le secteur sauvegardé du Vieux-Nice, couvert par le PSMV approuvé en 1993, la réduction d’impôt atteint 30 % des travaux éligibles. Avec le plafond de 400 000 € de dépenses sur quatre années consécutives, l’avantage peut atteindre 120 000 €. C’est le cadre le plus recherché à Nice, mais aussi celui où l’offre de programmes est la plus rare et où le prix du foncier est le plus élevé.
Un immeuble de l’AVAP ou d’un autre secteur sans plan approuvé
Dans l’AVAP de la Promenade des Anglais, de Cimiez ou du Mont Boron, aucun PVAP n’est approuvé à notre connaissance : le taux de 22 % ne s’applique que si la restauration a été déclarée d’utilité publique. La réduction peut alors atteindre 88 000 € sur quatre ans. La même règle vaudrait pour tout immeuble situé dans un SPR sans plan de sauvegarde ou de valorisation approuvé, ce qu’il faut faire confirmer pour le quartier du Port.
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Estimez la réduction possible à 30 % ou à 22 % selon le montant des travaux et votre impôt annuel, puis comparez avec les programmes disponibles.
Exemple chiffré : un investissement Malraux à Nice
Hypothèse : un appartement d’environ 50 m² dans un immeuble du Vieux-Nice couvert par le PSMV, avec des travaux payés sur trois années.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix total du lot (environ 50 m²) | 360 000 € |
| dont foncier (bâti avant travaux, 30 %) | 108 000 € |
| dont travaux éligibles (70 %) | 252 000 € |
| Taux applicable (PSMV du Vieux-Nice) | 30 % |
| Réduction d’impôt totale | 75 600 € |
| Répartition : 84 000 € de travaux payés par an sur 3 ans | 25 200 € de réduction par an |
| Impôt à prévoir pour l’absorber en 3 ans | 25 200 € par an |
| Même lot en AVAP avec DUP (22 %) | 55 440 € de réduction totale |
Exemple indicatif, hors frais d’acquisition, frais financiers et honoraires non éligibles. Le prix, la quote-part foncière et le calendrier dépendent de chaque opération. L’excédent de réduction d’une année se reporte sur les 3 années suivantes.
Le marché immobilier et locatif à Nice
Selon le baromètre SeLoger et Meilleurs Agents, le prix moyen des appartements à Nice atteint 5 219 € par m² au 1er septembre 2026, en recul de 1,4 % sur un an, pour un loyer moyen de 20,70 € par m². Ces moyennes recouvrent de forts écarts : le Carré d’Or, le front de mer et Cimiez figurent parmi les adresses les plus recherchées, tandis que le Vieux-Nice combine petites surfaces, forte demande et contraintes d’accès.
La pression locative est la plus forte des grandes villes étudiées par Manda au premier semestre 2026, avec 43 candidats par annonce et une durée médiane de mise en ligne de 17 jours. Nice n’est pas soumise à l’encadrement du niveau des loyers : le loyer d’un bien Malraux se fixe librement, dans la limite du marché et des règles d’évolution propres aux zones tendues.
Les locataires d’un bien restauré dans le centre sont surtout des actifs, des couples sans enfant, des étudiants avancés et des personnels de santé. La location doit rester nue et à titre de résidence principale pendant neuf ans : la location saisonnière, très présente dans la vieille ville, est incompatible avec le dispositif. À la revente, la rareté des immeubles entièrement restaurés dans le Vieux-Nice soutient en général la liquidité, sous réserve d’un prix d’achat cohérent avec le marché.
Les étapes d’un investissement Malraux à Nice
- Choisir le programme et l’opérateur Vérifier le périmètre exact (PSMV du Vieux-Nice, AVAP ou Port), l’existence d’une DUP si nécessaire et les références de l’opérateur sur des chantiers en secteur sauvegardé.
- Adhérer à l’ASL ou à l’AFUL Après l’achat du lot, l’investisseur rejoint l’association syndicale qui commande et finance les travaux de l’immeuble.
- Obtenir l’autorisation d’urbanisme et l’accord de l’ABF Le permis de construire ou la déclaration préalable est instruit au regard du PSMV, avec l’avis de l’architecte des Bâtiments de France.
- Régler les appels de fonds et suivre les travaux Les travaux éligibles sont payés par appels de fonds ; la réduction s’impute l’année de chaque paiement.
- Déclarer la réduction Les dépenses sont reportées sur la déclaration 2042 C, et selon le cas sur l’imprimé 2044 EB, en conservant les justificatifs exigés par les obligations déclaratives.
- Louer nu pendant 9 ans Le bail doit prendre effet dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux, en résidence principale du locataire, hors membres du foyer fiscal, ascendants et descendants.
Le prix du foncier
Dans le Vieux-Nice, le foncier est cher et la quote-part non éligible pèse sur la rentabilité. Comparez le prix total au m² restauré avec les prix de marché de la rue, et non avec la seule réduction d’impôt.
Des chantiers contraints
Rues étroites, immeubles mitoyens, accès limité et prescriptions du PSMV allongent les délais. Un retard peut décaler les paiements et donc les années de réduction : vérifiez le calendrier et les garanties de l’opérateur.
Le bon périmètre
Entre PSMV, Port et AVAP, le taux varie de 30 % à 22 % voire à zéro sans DUP. Exigez un document officiel situant l’immeuble avant toute réservation.
Questions fréquentes sur la loi Malraux à Nice
Où s’applique le taux de 30 % à Nice ?
Le taux de 30 % s’applique aux immeubles situés dans le secteur sauvegardé du Vieux-Nice, couvert par un PSMV approuvé par décret du 17 décembre 1993. Ce périmètre est délimité par la mer, le Paillon, la place Garibaldi et le port. Il faut vérifier l’adresse sur le plan officiel annexé aux documents d’urbanisme de la Métropole Nice Côte d’Azur.
La Promenade des Anglais et Cimiez sont-elles éligibles à la loi Malraux ?
Ces quartiers font partie de l’AVAP créée par la Métropole le 30 juin 2021, devenue site patrimonial remarquable. Sans PVAP approuvé, la réduction n’y est possible qu’au taux de 22 % et seulement si la restauration a été déclarée d’utilité publique. Sans DUP, il n’y a pas de réduction Malraux.
Le quartier du Port de Nice est-il couvert par un PSMV ?
Le quartier du Port a été érigé en secteur sauvegardé par arrêté du 9 novembre 1994. Les documents d’urbanisme en vigueur publiés par la Métropole ne citent cependant que le PSMV du Vieux-Nice. Avant d’investir, demandez à l’opérateur un document officiel précisant le plan applicable à l’immeuble, car il détermine le taux de réduction.
L’inscription de Nice à l’UNESCO ouvre-t-elle droit à la loi Malraux ?
Non. L’inscription au patrimoine mondial, obtenue en juillet 2021, n’est pas en elle-même un critère fiscal. Seule compte la situation de l’immeuble dans un site patrimonial remarquable, avec un PSMV pour le taux de 30 %, ou un PVAP ou une DUP pour le taux de 22 %.
Quel est le plafond de la réduction Malraux à Nice ?
Les travaux sont retenus dans la limite de 400 000 € par foyer sur quatre années consécutives, soit une réduction maximale de 120 000 € à 30 % dans le Vieux-Nice ou de 88 000 € à 22 %. L’excédent se reporte sur trois ans. La réduction n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.
Peut-on louer un bien Malraux niçois en meublé ou en saisonnier ?
Non. L’engagement impose une location nue pendant neuf ans, à titre de résidence principale du locataire, avec une prise d’effet dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux. La location meublée, touristique ou saisonnière fait perdre l’avantage fiscal. Il n’y a en revanche ni plafond de loyer ni plafond de ressources du locataire.
Peut-on cumuler loi Malraux et déficit foncier à Nice ?
Les travaux qui ouvrent droit à la réduction Malraux ne peuvent pas être déduits en plus des revenus fonciers. Les autres charges, comme les intérêts d’emprunt, la taxe foncière ou l’assurance, restent déductibles des loyers. Le déficit foncier peut être étudié séparément pour un autre bien ou pour un immeuble hors périmètre.
Combien de temps dure une opération Malraux dans le Vieux-Nice ?
Il faut compter le temps de l’autorisation d’urbanisme et de l’avis de l’ABF, puis un chantier qui s’étale souvent sur deux à trois ans dans un bâti ancien et des rues étroites, avant les neuf ans de location. L’investissement s’envisage donc sur une douzaine d’années au minimum.
Un projet Malraux à Nice ? Parlons-en
Édouard Binet, conseiller en gestion de patrimoine, analyse votre situation fiscale, vérifie le périmètre et le taux applicables, et vous présente les programmes disponibles dans le Vieux-Nice.
