La loi Malraux Toulouse a changé de dimension avec l’approbation, le 17 février 2025, du plan de sauvegarde et de mise en valeur du centre historique : les immeubles du site patrimonial remarquable, l’un des plus vastes de France, ouvrent droit à une réduction d’impôt de 30 % sur les travaux. Voici, à jour au 3 novembre 2026, le périmètre, les règles du PSMV, le marché toulousain et la méthode pour investir.
Pourquoi investir en loi Malraux à Toulouse ?
Quatrième ville de France, Toulouse compte 514 819 habitants (INSEE, population municipale 2023), et Toulouse Métropole 841 524. La commune a gagné 35 266 habitants entre 2017 et 2023, soit +7,4 %, selon le bilan publié par la métropole en janvier 2026. Cette croissance s’appuie sur un tissu économique solide et diversifié : aéronautique et spatial, recherche, santé, numérique et services aux entreprises.
Toulouse est aussi la première ville étudiante de France au palmarès 2026 de L’Étudiant. L’unité urbaine comptait 123 071 étudiants à la rentrée 2023, en hausse d’environ 11 % depuis 2015 (INSEE Flash Occitanie, septembre 2025). Étudiants, jeunes actifs et ingénieurs en mobilité recherchent en priorité les quartiers centraux, bien desservis par le métro et proches des commerces.
Le patrimoine de brique fait du centre un cadre très recherché : Capitole, basilique Saint-Sernin, couvent des Jacobins, hôtels particuliers de la Renaissance. Saint-Sernin est inscrite au patrimoine mondial de l’UNESCO au titre des chemins de Saint-Jacques-de-Compostelle, et le canal du Midi traverse la ville.
- Un PSMV approuvé en 2025, qui ouvre le taux de 30 % sur un très large périmètre
- Une population en croissance continue et un grand pôle étudiant
- Pas d’encadrement des loyers à Toulouse au 1er septembre 2026 (SeLoger)
- Une réduction d’impôt hors plafonnement global des niches fiscales
Le secteur sauvegardé de Toulouse : périmètre, PSMV et quartiers
De l’arrêté de 1986 au PSMV de 2025
Le périmètre du secteur sauvegardé de Toulouse est approuvé par arrêté ministériel du 21 août 1986. Il suit en grande partie le tracé du rempart médiéval, c’est-à-dire les boulevards, à l’exclusion notamment de la Cité administrative et de l’actuelle faculté de droit. Il couvre 230 hectares, et 256 hectares en incluant la Garonne, ce qui en fait l’un des plus grands de France selon Toulouse Métropole. Il est devenu site patrimonial remarquable avec la loi du 7 juillet 2016.
Le plan de sauvegarde et de mise en valeur a été long à aboutir : concertation close le 6 décembre 2023, enquête publique du 4 novembre au 6 décembre 2024, approbation par le préfet de la Haute-Garonne le 17 février 2025, mise en ligne sur le Géoportail de l’urbanisme le 13 juin 2025. Il couvre 3 864 parcelles et 12 700 immeubles.
Quartiers et monuments emblématiques
Le périmètre englobe tout le cœur de ville : le Capitole et la rue du Taur, Saint-Sernin et Arnaud-Bernard, les Carmes, Saint-Étienne et sa cathédrale, Esquirol, Saint-Georges, les quais de la Garonne autour de la Daurade et de Saint-Pierre. On y trouve le couvent des Jacobins, l’hôtel d’Assézat et de nombreux hôtels particuliers en brique et pierre.
Ce qu’impose le PSMV et le rôle de l’ABF
Le PSMV remplace le PLUi-H sur le centre historique et fixe des prescriptions immeuble par immeuble : environ 29 % des immeubles sont protégés jusque dans leurs intérieurs, 28 % pour leurs façades et toitures, et 41 % ne sont pas protégés. Il cherche à limiter la division des grands logements, alors que 60 % des logements du secteur sont de petites surfaces, et peut exiger un diagnostic structurel. Les projets sont soumis à l’architecte des Bâtiments de France.
30 % ou 22 % : quel taux de réduction à Toulouse ?
Depuis l’approbation du PSMV en 2025, le site patrimonial remarquable de Toulouse ouvre droit au taux de 30 %.
Le centre historique de Toulouse, au taux de 30 %
Les immeubles situés dans le périmètre du PSMV approuvé le 17 février 2025 ouvrent droit à une réduction de 30 % des dépenses de restauration complète, dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives, soit 120 000 € de réduction au maximum.
Avant 2025, faute de plan approuvé, seules les restaurations déclarées d’utilité publique y ouvraient droit, au taux de 22 %.
Le taux de 22 %, hors du PSMV
Le taux de 22 % s’applique dans les SPR couverts par un PVAP approuvé ou, faute de plan approuvé, aux restaurations déclarées d’utilité publique. Il ne concerne plus le centre historique de Toulouse.
Si une opération vous est proposée à ce taux, elle se situe dans une autre commune dotée d’un SPR : le plafond reste de 400 000 € sur quatre ans, soit 88 000 € de réduction au maximum.
Calculez votre réduction d’impôt Malraux à Toulouse
Indiquez votre impôt et le budget de travaux envisagé : le simulateur estime votre réduction à 30 % et sa répartition sur plusieurs années.
Exemple chiffré : un investissement Malraux à Toulouse
Hypothèse : un deux pièces d’environ 50 m² dans un hôtel particulier ou un immeuble en brique du centre de Toulouse, dans le périmètre du PSMV, avec des travaux payés sur trois années civiles.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix total du lot (environ 50 m²) | 300 000 € |
| dont foncier (bâti avant travaux, 30 %) | 90 000 € |
| dont travaux éligibles (70 %) | 210 000 € |
| Taux de réduction | 30 % |
| Répartition des travaux sur 3 ans | 70 000 € par an |
| Réduction d’impôt totale | 63 000 € |
| Impôt sur le revenu à prévoir pour l’absorber sur 3 ans | environ 21 000 € par an |
Exemple indicatif, hors frais de notaire, frais de financement et honoraires non éligibles, établi sur la base des règles fiscales en vigueur au 3 novembre 2026. Si l’impôt d’une année est inférieur à la réduction, l’excédent se reporte sur les trois années suivantes.
Le marché immobilier et locatif à Toulouse
Selon le baromètre SeLoger-Meilleurs Agents au 1er septembre 2026, un appartement se négocie en moyenne 3 569 €/m² à Toulouse, en hausse de 0,7 % sur un an et à 1,7 % seulement de son record de juin 2022. Le prix est resté stable en octobre 2026, à 3 565 €/m² (MoneyVox, données Meilleurs Agents). Le centre est nettement plus cher : SeLoger relevait en septembre 2025 des prix moyens de 5 316 €/m² aux Carmes et de 5 476 €/m² à Saint-Étienne.
Le loyer moyen d’un appartement atteint 15,27 €/m² au 1er septembre 2026, pour un rendement brut moyen d’environ 4,9 % sur un deux pièces (SeLoger). Toulouse n’est pas soumise à l’encadrement des loyers, et la loi Malraux n’impose aucun plafond : le loyer se fixe au niveau du marché.
Les locataires du centre sont des étudiants, des jeunes actifs, des ingénieurs et des cadres. Le délai de vente moyen est de 67 jours, contre 68 un an plus tôt (SeLoger, septembre 2026), signe d’un marché qui reste fluide avec des taux de crédit autour de 3,65 % sur 20 ans à la rentrée 2026 selon SeLoger. À la revente, un appartement restauré dans un immeuble de caractère reste recherché, mais son prix de revient doit être comparé aux prix pratiqués dans le quartier.
Les étapes d’un investissement Malraux à Toulouse
- Choisir le programme et l’opérateur À Toulouse, les lots Malraux sont le plus souvent commercialisés par des opérateurs spécialisés qui acquièrent un immeuble entier, montent le dossier et coordonnent la restauration. Examinez leurs références livrées, la qualité de l’immeuble, le prix décomposé entre foncier et travaux, et les garanties financières proposées.
- Adhérer à l’ASL ou à l’AFUL Vous achetez votre lot puis adhérez à l’association syndicale (ASL ou AFUL) qui porte juridiquement les travaux. C’est elle qui signe les marchés, lance les appels de fonds et rend possible la réduction d’impôt pour chaque copropriétaire.
- Obtenir l’autorisation d’urbanisme et l’accord de l’ABF La restauration complète fait l’objet d’un permis de construire ou d’une déclaration préalable, instruit avec l’avis de l’architecte des Bâtiments de France. À Toulouse, le projet est instruit au regard des prescriptions du PSMV de 2025, qui peut imposer un diagnostic structurel pour les travaux touchant les intérieurs ou les cours.
- Financer les appels de fonds et suivre le chantier Les travaux sont payés au fur et à mesure de leur avancement. La réduction d’impôt est calculée sur les dépenses effectivement payées chaque année, d’où l’intérêt d’un échéancier clair, dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives.
- Déclarer la réduction d’impôt Chaque année de paiement, les dépenses éligibles sont reportées sur la déclaration 2042 C, avec les annexes de revenus fonciers (2044 ou 2044 EB selon le cas). L’ASL fournit les justificatifs.
- Louer nu pendant 9 ans Le logement doit être loué nu, à titre de résidence principale du locataire, dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux, pendant au moins 9 ans. La location à un membre du foyer fiscal, à un ascendant ou à un descendant est exclue.
Lire la fiche de l’immeuble
Le PSMV distingue les immeubles protégés jusque dans leurs intérieurs, ceux protégés pour leurs façades et toitures, et les autres. Ce classement détermine le contenu et le coût des travaux.
Brique, structures et délais
Reprises de maçonneries, planchers anciens, cours étroites : les chantiers du centre toulousain demandent des études et des entreprises qualifiées. Prévoyez une marge sur le calendrier de livraison.
Prix et emplacement
L’écart entre la moyenne de la ville et les quartiers des Carmes ou de Saint-Étienne est important. Vérifiez que le prix global du lot reste cohérent avec le loyer attendu et la valeur de revente.
Questions fréquentes sur la loi Malraux à Toulouse
Quel est le périmètre du secteur sauvegardé de Toulouse ?
Le site patrimonial remarquable de Toulouse, issu du secteur sauvegardé délimité par arrêté du 21 août 1986, couvre environ 230 hectares, et 256 hectares en incluant la Garonne. Il suit en grande partie le tracé du rempart médiéval, c’est-à-dire les boulevards, et comprend 3 864 parcelles et 12 700 immeubles. Il englobe le Capitole, Saint-Sernin, les Carmes, Saint-Étienne et les quais.
Quel taux de réduction s’applique à Toulouse en 2026 ?
Le taux est de 30 % depuis l’approbation du PSMV par le préfet de la Haute-Garonne le 17 février 2025. Les dépenses de restauration complète sont retenues dans la limite de 400 000 € sur quatre années consécutives, soit une réduction maximale de 120 000 €. Avant cette approbation, seules les restaurations déclarées d’utilité publique ouvraient droit à la réduction, au taux de 22 %.
Tous les immeubles du centre sont-ils éligibles ?
Tout immeuble bâti situé dans le périmètre peut faire l’objet d’une restauration complète éligible, à condition que les travaux respectent le PSMV et soient autorisés. Le plan classe les immeubles selon leur intérêt : environ 29 % sont protégés jusque dans leurs intérieurs, 28 % pour leurs façades et toitures, et 41 % ne sont pas protégés. Ce classement oriente le programme de travaux.
Le PSMV limite-t-il la création de petits logements ?
Oui. Le PSMV cherche à limiter la division des grands logements, car environ 60 % des logements du secteur sont de petites surfaces selon Toulouse Métropole. Une opération Malraux toulousaine peut donc privilégier des appartements familiaux ou de taille moyenne. Il faut en tenir compte dans le choix du lot, du loyer cible et de la clientèle locative visée.
Les loyers sont-ils plafonnés pour un logement Malraux à Toulouse ?
Non. La loi Malraux n’impose ni plafond de loyer ni condition de ressources du locataire, et Toulouse n’est pas soumise à l’encadrement des loyers au 1er septembre 2026 selon SeLoger. Le logement doit être loué nu, comme résidence principale du locataire, pendant neuf ans, avec une prise d’effet du bail dans les douze mois suivant l’achèvement des travaux.
Peut-on cumuler la loi Malraux et le déficit foncier ?
Les travaux qui ouvrent droit à la réduction Malraux ne peuvent pas être déduits une seconde fois des revenus fonciers. Les autres charges du logement, comme les intérêts d’emprunt, la taxe foncière ou les frais de gestion, restent déductibles des loyers selon les règles habituelles. L’intérêt d’un montage dépend de vos autres revenus fonciers et doit être étudié au cas par cas.
Que se passe-t-il si la réduction dépasse mon impôt ?
La fraction de la réduction qui excède l’impôt dû au titre d’une année se reporte sur les trois années suivantes. Étaler les paiements de travaux sur deux à quatre ans permet d’adapter la réduction annuelle à votre impôt. La loi Malraux n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €, ce qui la rend adaptée aux contribuables fortement imposés.
Un projet Malraux à Toulouse ? Parlons-en
Édouard Binet, conseiller en gestion de patrimoine, analyse votre situation fiscale, l’immeuble et l’opérateur, et vous présente les programmes disponibles à Toulouse.
