La loi Malraux Marseille obéit à une règle particulière : la ville ne possède ni secteur sauvegardé, ni plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), ni plan de valorisation (PVAP) approuvé. Son centre historique est pourtant protégé par un vaste site patrimonial remarquable. Cette page explique, sources à l’appui, où et à quelles conditions une restauration ouvre droit à la réduction d’impôt, quel taux s’applique réellement, et comment analyser une opération dans le Panier, à Belsunce, à Noailles ou rue de la République.
Pourquoi investir en loi Malraux à Marseille ?
Deuxième commune de France, Marseille compte 886 040 habitants selon la population de référence au 1er janvier 2023 publiée par l’Insee en décembre 2025. La ville, fondée par les Grecs de Phocée il y a plus de vingt-six siècles, conserve un tissu ancien dense autour du Vieux-Port : ruelles du Panier, îlots de Belsunce, immeubles de la Canebière et grands ensembles haussmanniens de la rue de la République.
Ce patrimoine bâti est aussi un patrimoine à réhabiliter. Depuis les effondrements de la rue d’Aubagne en novembre 2018, la Métropole Aix-Marseille-Provence mène, via sa SPLA-IN, des opérations de requalification du centre-ville. Les opérations de restauration immobilière (ORI) déclarées d’utilité publique sont précisément le cadre dans lequel la réduction Malraux peut s’appliquer à Marseille.
- Un pôle étudiant important : près de 59 000 étudiants à Marseille en 2020, selon l’Agam, répartis notamment entre Saint-Charles, la Timone et Luminy.
- Une demande locative réelle : 18 candidats par annonce au premier semestre 2026, selon le baromètre Manda.
- Un prix d’entrée plus bas que dans les autres métropoles côtières, avec une hausse de 3,6 % sur un an des appartements anciens selon les notaires des Bouches-du-Rhône (ventes à juin 2026).
- Un centre-ville en mutation, porté par des opérations publiques de requalification et par trois OPAH-RU signées en décembre 2024 pour cinq ans.
Le secteur sauvegardé de Marseille : périmètre, PSMV et quartiers
Contrairement à Lyon, Bordeaux ou Montpellier, Marseille n’a jamais été dotée d’un secteur sauvegardé au sens de la loi de 1962. Il n’existe donc pas de PSMV de Marseille. La protection du centre ancien a d’abord pris la forme de quatre zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) : Belsunce et le Panier (1997), Canebière, Noailles, Opéra et Chapitre (1999), puis République et Joliette (2002).
L’AVAP de 2018, devenue site patrimonial remarquable
Par délibération du 28 juin 2018, le Conseil de la Métropole Aix-Marseille-Provence a créé une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP) qui reprend et réunit ces quatre périmètres. Elle couvre 472 hectares du centre-ville et s’étend au sud jusqu’à la place Castellane et à l’est jusqu’au parc Longchamp. En application de la loi du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine (LCAP), cette AVAP vaut site patrimonial remarquable (SPR). Ses règles restent en vigueur tant qu’un PVAP ou un PSMV ne les a pas remplacées. À la date de mise à jour de cette page, aucun PVAP n’a été approuvé pour Marseille, et nous n’avons pas identifié de procédure d’élaboration publiée.
Quartiers et rues emblématiques
Le périmètre englobe les secteurs les plus anciens et les plus représentatifs de l’histoire urbaine de la ville :
- Le Panier, avec la butte des Moulins, la Vieille Charité et la rue Caisserie.
- Belsunce et Noailles, de part et d’autre de la Canebière, autour de la rue d’Aubagne et du marché des Capucins.
- L’Opéra, Thiers et le Chapitre, avec leurs immeubles des XVIIIe et XIXe siècles.
- La rue de la République et la Joliette, marquées par les façades haussmanniennes du Second Empire.
- Les abords du Vieux-Port, de l’abbaye Saint-Victor et du fort Saint-Nicolas, ainsi que les grands boulevards jusqu’à Longchamp.
Le rôle de l’architecte des Bâtiments de France
Dans le SPR, les travaux qui modifient l’aspect extérieur des immeubles sont soumis à autorisation et à l’accord de l’architecte des Bâtiments de France (ABF). Le règlement de l’AVAP encadre les façades, menuiseries, toitures, devantures commerciales et espaces libres. À la différence d’un PSMV, il ne fixe pas de prescriptions immeuble par immeuble sur les intérieurs : c’est l’une des raisons pour lesquelles le législateur réserve le taux de 30 % aux secteurs dotés d’un plan de sauvegarde.
30 % ou 22 % : quel taux de réduction à Marseille ?
La réponse est nette : il n’y a pas de taux de 30 % à Marseille à ce jour, faute de PSMV. Dans le SPR, le taux est de 22 %, et seulement si la restauration a été déclarée d’utilité publique, puisqu’aucun PVAP n’est approuvé.
Restauration déclarée d’utilité publique dans le SPR
Lorsque l’immeuble est situé dans les 472 hectares du SPR et que sa restauration complète a été déclarée d’utilité publique, généralement dans le cadre d’une opération de restauration immobilière (ORI), les travaux éligibles ouvrent droit à une réduction de 22 %. La Métropole a par exemple engagé en octobre 2025 une ORI portant sur trois immeubles de Noailles, avec demande de DUP auprès du préfet. Sur 400 000 € de travaux répartis sur quatre ans, la réduction peut atteindre 88 000 €. Avant de signer, il faut obtenir l’arrêté préfectoral de DUP et vérifier qu’il vise bien l’immeuble concerné.
Sans DUP : se tourner vers d’autres dispositifs
Un immeuble du SPR dont la restauration n’est pas déclarée d’utilité publique n’ouvre droit à aucune réduction Malraux, puisque Marseille n’a pas de PVAP approuvé. Les anciens quartiers dégradés et les quartiers NPNRU ne sont plus éligibles depuis le 1er janvier 2025. Selon le projet, d’autres outils peuvent alors être étudiés : le régime des monuments historiques pour un immeuble protégé, ou le déficit foncier pour une rénovation classique louée nue. Un conseiller peut comparer ces options à partir de votre imposition.
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Exemple chiffré : un investissement Malraux à Marseille
Hypothèse : un appartement d’environ 50 m² dans un immeuble du Panier ou de Noailles dont la restauration est déclarée d’utilité publique, avec des travaux payés à parts égales sur deux années.
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix total du lot (environ 50 m²) | 280 000 € |
| dont foncier (bâti avant travaux, 30 %) | 84 000 € |
| dont travaux éligibles (70 %) | 196 000 € |
| Taux applicable (SPR avec DUP) | 22 % |
| Réduction d’impôt totale | 43 120 € |
| Répartition : 98 000 € de travaux payés par an sur 2 ans | 21 560 € de réduction par an |
| Impôt à prévoir pour l’absorber en 2 ans | 21 560 € par an |
| Si l’impôt annuel n’est que de 15 000 € | 6 560 € reportés chaque année sur les 3 années suivantes |
Exemple indicatif, hors frais d’acquisition, frais financiers et honoraires non éligibles. Le prix, la quote-part foncière et le calendrier dépendent de chaque opération. Sans DUP, la réduction serait nulle.
Le marché immobilier et locatif à Marseille
Selon le baromètre SeLoger et Meilleurs Agents, le prix moyen des appartements à Marseille s’établit à 3 606 € par m² au 1er septembre 2026, pour un loyer moyen de 16,77 € par m². La Chambre des notaires des Bouches-du-Rhône relève une hausse de 3,6 % sur un an des prix des appartements anciens dans la ville (ventes enregistrées jusqu’en juin 2026), avec de forts écarts entre quartiers : +10,2 % dans le secteur Thiers, +1,1 % à Belsunce, mais -5,7 % autour de l’Hôtel de Ville et -6,6 % à l’Opéra.
Les biens restaurés en loi Malraux se vendent nettement au-dessus de ces moyennes, car ils intègrent des travaux lourds. Le niveau de loyer, lui, reste fixé par le marché local : il convient donc de comparer le loyer espéré aux loyers réellement pratiqués dans la rue.
Marseille est en zone tendue : l’évolution des loyers à la relocation est encadrée par décret, reconduit jusqu’au 31 juillet 2027. En revanche, l’encadrement du niveau des loyers ne s’y applique pas à la date de cette page, la candidature de la Métropole n’ayant pas abouti à un décret. Les locataires du centre sont surtout des étudiants, de jeunes actifs et des personnes seules, attirés par la proximité des transports, du Vieux-Port et des pôles d’emploi d’Euroméditerranée. La liquidité à la revente dépend fortement de l’îlot : un immeuble entièrement restauré dans une rue requalifiée se revend plus facilement qu’un lot isolé dans un secteur encore dégradé.
Les étapes d’un investissement Malraux à Marseille
- Choisir le programme et l’opérateur Vérifier que l’immeuble est dans le SPR, que la DUP est obtenue ou demandée, et examiner les références de l’opérateur en restauration de bâti ancien.
- Adhérer à l’ASL ou à l’AFUL L’investisseur achète son lot puis devient membre de l’association syndicale, qui porte les travaux et en répartit le coût entre propriétaires.
- Obtenir l’autorisation d’urbanisme et l’accord de l’ABF Le permis de construire ou la déclaration préalable est instruit avec l’architecte des Bâtiments de France, qui valide matériaux, façades et menuiseries.
- Régler les appels de fonds et suivre les travaux Les travaux éligibles sont payés par appels de fonds ; c’est l’année du paiement qui détermine l’année de la réduction.
- Déclarer la réduction Les dépenses payées sont reportées sur la déclaration 2042 C, et selon le cas sur l’imprimé 2044 EB, avec les justificatifs prévus par les obligations déclaratives.
- Louer nu pendant 9 ans La location doit commencer dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux, à titre de résidence principale, à un locataire hors foyer fiscal, ascendants et descendants.
La DUP, condition décisive
À Marseille, tout repose sur la déclaration d’utilité publique. Demandez la copie de l’arrêté préfectoral et vérifiez qu’il est antérieur aux travaux. Sans ce document, l’avantage fiscal disparaît.
L’état réel de l’immeuble
Une partie du bâti ancien du centre est très dégradée. Les diagnostics structurels, la qualité de l’opérateur et sa capacité financière à mener le chantier à terme comptent plus que la réduction affichée.
L’emplacement à l’échelle de la rue
Les prix varient fortement d’un îlot à l’autre, parfois à la baisse. Le loyer et la valeur de revente se jugent à la rue près, en tenant compte des projets de requalification voisins.
Questions fréquentes sur la loi Malraux à Marseille
Peut-on obtenir 30 % de réduction Malraux à Marseille ?
Non, pas à ce jour. Le taux de 30 % est réservé aux immeubles situés dans un site patrimonial remarquable couvert par un PSMV approuvé. Marseille n’a jamais eu de secteur sauvegardé et ne dispose donc pas de PSMV. Son centre historique est protégé par une AVAP de 472 hectares créée en 2018, devenue site patrimonial remarquable, dans laquelle le taux applicable est de 22 % sous condition de déclaration d’utilité publique.
Quels quartiers de Marseille sont dans le site patrimonial remarquable ?
Le SPR reprend les quatre anciennes ZPPAUP : Belsunce, le Panier, Canebière, Noailles, Opéra, Thiers et Chapitre, ainsi que République et Joliette. L’AVAP de 2018 a étendu ce périmètre au sud jusqu’à la place Castellane et à l’est jusqu’au parc Longchamp. Le plan de délimitation, annexé au PLUi de la Métropole, permet de vérifier une adresse précise.
Qu’est-ce qu’une DUP et pourquoi est-elle indispensable à Marseille ?
La déclaration d’utilité publique est un arrêté préfectoral, pris après enquête publique, qui impose la restauration d’immeubles désignés, souvent dans le cadre d’une opération de restauration immobilière. À Marseille, en l’absence de PVAP approuvé, elle est la seule voie vers la réduction de 22 %. Elle doit viser l’immeuble concerné et précéder les travaux.
Quel est le montant maximal de la réduction à Marseille ?
Les dépenses de travaux sont retenues dans la limite de 400 000 € par foyer fiscal sur quatre années consécutives. Au taux de 22 %, la réduction peut donc atteindre 88 000 €. La fraction qui dépasse l’impôt d’une année se reporte sur les trois années suivantes. La réduction Malraux n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales de 10 000 €.
Quel rôle joue l’architecte des Bâtiments de France ?
Dans le SPR, l’ABF donne son accord sur les travaux qui modifient l’aspect extérieur des immeubles. Il veille au respect du règlement de l’AVAP : matériaux de façade, menuiseries, toitures, devantures. Son avis peut imposer des choix techniques plus coûteux, que l’opérateur doit intégrer au budget et au calendrier du chantier.
Peut-on cumuler loi Malraux et déficit foncier à Marseille ?
Une même dépense de travaux ne peut pas à la fois ouvrir droit à la réduction Malraux et être déduite des revenus fonciers. En revanche, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière et les frais de gestion restent déductibles des loyers. Pour un immeuble sans DUP, le déficit foncier peut constituer une alternative à étudier.
Que se passe-t-il à la revente d’un bien Malraux marseillais ?
La revente avant la fin de l’engagement de location de neuf ans entraîne en principe la reprise de la réduction obtenue. Après cette période, le bien peut être conservé ou vendu. La plus-value relève du régime des particuliers, avec des abattements pour durée de détention. La valeur dépend beaucoup de la rue et de l’évolution du quartier.
Un PVAP est-il prévu pour Marseille ?
À la date de mise à jour de cette page, aucun PVAP n’a été approuvé pour le SPR de Marseille et nous n’avons pas trouvé de procédure d’élaboration publiée. L’approbation d’un PVAP permettrait d’appliquer le taux de 22 % sans DUP. Nous mettrons cette page à jour dès qu’une décision officielle sera publiée.
Un projet Malraux à Marseille ? Parlons-en
Édouard Binet, conseiller en gestion de patrimoine, analyse votre situation fiscale, vérifie la DUP et le dossier des programmes disponibles, et vous indique si une alternative est plus adaptée.
